Le liberalizzazioni introdotte dal decreto Bersani e completate dalla Finanziaria 2008, in particolare, hanno consentito la cosiddetta portabilità del contratto. Gli strumenti sono la surrogazione (il trasferimento della stessa ipoteca dal vecchio al nuovo mutuo) e la sostituzione (l’avvio di una nuova ipoteca che elimina quella preesistente). Per la legge non dev’essere il cliente a pagarne i costi e anche l’effetto fiscale è ormai neutrale.
Si stima che lo scorso anno sui 61,3 miliardi di erogazioni per mutui di acquisto, 4 miliardi abbiano riguardato la sostituzione di un vecchio contratto. Ad esempio Ing Direct nel 2007 ha registrato un boom di richieste di sostituzione, con 50mila domande in poco più di un anno. Per fermare o prevenire l’emorragia, altri istituti hanno deciso unilateralmente la rinegoziazione del contratto, come Banca Sella, che ha offerto a 3.600 clienti la possibilità gratuita di allungare il mutuo fino a cinque anni o di passare dal tasso variabile al fisso. Anzi, negli ultimi mesi le banche hanno ingaggiato una sorta di gara sull’innovazione di prodotto. Tra i gruppi maggiori, dal 18 febbraio Intesa Sanpaolo offre la surroga totalmente gratuita, con costi notarili e di perizia a suo carico. Anche UniCredit Banca per la casa sta per lanciare un prodotto dedicato, mentre il gruppo Mps offre già entrambe le soluzioni. La rete Bcc, invece, ha stretto un accordo per distribuire i prodotti di portabilità di Banca Woolwich.
Molte banche oggi offrono la surrogazione, anche se la sostituzione risulta loro più conveniente, perché possono utilizzarla per vendere prodotti di liquidità o prodotti agganciati, come polizze complementari, sulle quali gli istituti recuperano redditività. Il consumatore deve anche valutare con molta attenzione se passare dal tasso variabile al fisso o alla soluzione mista, che secondo l’Abi a gennaio è stata quella scelta nei tre quarti delle nuove erogazioni.  Ad ogni modo nella rinegoziazione del mutuo, anche con la stessa banca, il consumatore non deve inoltre sostenere alcun costo. Va ricordato che la rinegoziazione è frutto di un accordo fra banca e cliente, la banca può concederla ma non è costretta, per legge, a farlo.
Ma cosa dobbiamo fare prima di stipulare un nuovo mutuo o al momento di rinegoziare il vecchio? A cosa bisogna prestare attenzione?
Intanto bisogna chiedersi quanto si può arrivare a pagare di rata ogni mese, considerando il mantenimento di un tenore di vita dignitoso.
Il Centro Tutela Consumatori e Utenti, in particolare consiglia di fare così:  
·prendete il Vostro reddito familiare medio mensile (inclusa la 13.ma)
·sottraete da questo una media delle Vostre spese correnti mensili (luce, telefono, rifiuti, vitto, assicurazioni, probabili spese per le ferie ecc…) oppure l‘importo del minimo vitale, corrispondente al Vostro nucleo familiare (vedi Tabella minimo vitale – sito www.asterisk.it in parte “programmi per il calcolo dei mutui”);
·aggiungete l‘eventuale importo del contributo pubblico provinciale cui potreste aver diritto (es. contributo in conto capitale costante)
·verificate quanto resta a vostra disposizione dopo questo calcolo: questa sarà, più o meno, la base per valutare le vostre capacità di rimborso.
È chiaro che bisogna considerare anche l‘eventuale presenza di altri indebitamenti e soprattutto bisogna considerare di non volerne effettuare altri in futuro.

 

 

IL QUADRO DELLA SITUAZIONE 

Lo sforzo economico di chi vuole comprare casa è cresciuto talmente tanto, da prosciugare tutti i risparmi delle famiglie senza lasciare spazio a nient’altro, tant’è che secondo il rapporto della Banca d’Italia nel rapporto sui bilanci delle famiglie, rispetto al 1995 dove servivano 8,4 anni di stipendio per comprar casa, oggi per acquistare un immobile occorrono 12 anni di mensilità. Lo sottolinea l’ADICO, Associazione Difesa Consumatori, ricordando che il 68,7% delle famiglie risiede in un’abitazione di proprietà; il 20,9% delle famiglie è in affitto, il 7% la occupa in uso gratuito, il 3,1% in usufrutto e un residuale 0,4% è in affitto con la formula del riscatto. La tendenza alla casa di proprietà è crescente in rapporto con l’età del capofamiglia ed è più alta nei piccoli comuni sotto i 20.000 abitanti e nelle regioni centrali. Il valore in crescita del mercato residenziale rende più fragili i bilanci:sotto i 40 anni un quinto del reddito serve per il mutuo. Ma c’è anche il 12,1% delle famiglie che ha pure una seconda casa. La dimensione media delle abitazioni è di 103 metri quadrati, a valore sostanzialmente invariato. Il 14,4% delle famiglie vive in meno di 60 metri quadri, il 17,4% in più di 120.
Il valore medio dell’abitazione di residenza è di 207.261 euro, in crescita dai 172.605 del 2004. Le abitazioni di residenza occupate dai proprietari hanno un valore in media di 232.609 euro e, se fossero date in affitto, potrebbero rendere 7.192 euro l’anno. Il valore dell’abitazione è però fortemente influenzato dalla dimensione del comune e dall’area geografica. Nei comuni con oltre 500.000 abitanti il valore medio è di 369.523 euro, in quelli sotto i 20.000 abitanti è di 199.429 euro. Quanto alle aree geografiche, le case valgono in media 242.960 euro al nord, 308.659 al centro e 165.166 al sud e nelle isole.