MERCATO IMMOBILIARE: FINITI I TEMPI DELLE IPERVALUTAZIONI

Investire nel mattone conviene ancora?

Il mattone non rappresenta più il migliore degli investimenti possibili. Anche se gli Italiani continuano a considerarlo sempre come il più sicuro. Progressivamente il mercato si sta ridimensionando, la domanda di casa si è ridotta, il vantaggio di trasformare l'affitto in mutuo viene meno per il rialzo dei tassi, e il rendimento medio annuo lordo ormai è pari al 4% del valore dell'abitazione.
Nel primo semestre l'andamento dei prezzi nei centri urbani aveva segnato un +0,5%, ma già si stanno notando i segni dell’inversione di tendenza. Secondo l’Agenzia di ricerche economiche e sociali Ares, per un’abitazione tipo di 90 metri quadri i prezzi sono calati in un anno con percentuali che variano dal 6-9% di Napoli al 10-12% di Roma. Anche i tempi per la vendita o l’affitto di un immobile si sono notevolmente allungati.
Emerge intanto un fenomeno relativamente nuovo e destinato a consolidarsi nei prossimi anni: la crescente richiesta di abitazioni nelle città di media dimensione purchè non troppo distanti dalle più grandi. Il primo studio di settore presentato da Ubh (Professionecasa, Grimaldi Franchising e Rexfin, per un totale di oltre 900 agenzie immobiliari) evidenzia infatti che la domanda è ora fortemente caratterizzata da proprietari in cerca di metrature più ampie ma con un budget inadeguato ai prezzi da grande città. La scelta cade quindi sui capoluoghi di provincia o sulle piccole città distanti anche un’ora dal luogo di lavoro, ma capaci di offrire una qualità della vita, per servizi e infrastrutture, competitive con i centri maggiori. Di qui, la crescita zero dei prezzi nelle grandi città (negativa al netto dell’inflazione), tranne che per le zone di pregio e l’hinterland, contro il +2-3% dei centri di media dimensione.
Un altro segnale di debolezza del mercato viene dal settore degli affitti , dove i canoni di locazione, tranne piccoli ritocchi, sono sostanzialmente fermi da due anni. Lo squilibrio tra canoni e prezzi rende meno interessanti i tassi di rendimento, intorno al 4,5% annuo. Più convincente l’investimento in box e posti auto, che garantiscono ancora rendimenti tra il 5,5% e il 6,3%.
Gli esperti del settore non parlano assolutamente di “scoppio” della bolla immobiliare in Italia, nonostante l’allarme sul rialzo dei tassi. La situazione rispecchia i livelli del 2000, quando dal 2,75% del 1999 si arrivò al 4%. Anche allora non ci fu nessuna crisi del mercato immobiliare. Si parla piuttosto di un rallentamento fisiologico con diversità territoriali molto forti. Per i prossimi due anni gli esperti prevedono un raffreddamento delle dinamiche di scambio, con prezzi che dovrebbero aumentare del 3,5% nel 2008 ancora di più nell'anno successivo.
Il mercato italiano, secondo il rapporto di Nomisma, continua ad essere solido, maturo, a bassa volatilità e con un elevato indice di trasparenza. "La solidità e la sua tenuta - si legge nello studio - nonostante le preoccupazioni per il reiterato aumento dei tassi di interesse, che hanno già prodotto effetti negativi sul mercato americano, soprattutto per le insolvenze dei mutui più rischiosi, trova fondamento nella virtuosità strutturale delle famiglie italiane". Dallo studio di Nomisma emerge che le famiglie italiane sono risparmiatrici e in generale strutturalmente poco esposte agli aumenti del costo del denaro. Una situazione del genere non dovrebbe comportare alcun rischio per il mercato.
Quanto alla crisi dei mutui a rischio emersa il mese scorso negli Usa, gli esperti rassicurano: certamente la tendenza del tasso di insolvenza è in salita anche in Italia, perchè le maglie per la concessione dei finanziamenti si sono allargate anche a ceti più bassi, ma in Italia i mutui subprime non esistono. Il protestato non è mai stato finanziato e i prestiti arrivano raramente a coprire il 100% dell’immobile, altro che il 120% come accaduto negli Usa. La crisi Made in USA si è però inevitabilmente riversata riversata sul comparto immobiliare. Arisentirne sono stati i titoli in Borsa e i fondi che hanno questa tipologia di titoli in portafoglio. Il consiglio degli esperti, per chi possiede quote di fondi immobiliari è quello di uscire, in caso di guadagno, se le quotazioni sono cresciute nell'ultimo anno e rimandare un nuovo investimento al momento in cui la situazione sarà meno incerta.
Le difficoltà, a quanto sembra, sono destinate a durare. Proprio recentemente il presidente della Fed , Ben Bernanke, ha detto che ilsettore immobiliare resta una "zavorra" per l'economia, mentre la Bce ha rilevato di recente un "irrigidimento delle condizioni di credito alle famiglie e alle imprese", oltre a un calo del 15% delle domande di mutui.
Autore: Qui risparmio