Mutui, surrogazioni e sostituzioni

Le associazioni dei consumatori, l’Adusbef in particolare, avevano già denunciato una crescita dei pignoramenti e delle esecuzioni immobiliari, ad un ritmo superiore al 20 per cento nel 2007 rispetto al 2006. Anche Bankitalia conferma il livello preoccupante raggiunto dalle sofferenze bancarie per le famiglie consumatrici, che sono salite a 11,2 miliardi con un tasso dell’ 8,5 per cento. Una sofferenza legata ai mutui a tasso variabile (consigliati in passato al 91% dei richiedenti), ma alimentata anche dal ricorso superficiale al credito al consumo, attraverso le carte di debito revolving. Carte caricate di 3-4000 euro da utilizzare al bisogno, con le quali si possono fare degli acquisti anche ingenti a rate, ma a tassi più elevati della media UE. Una rata oggi e una domani, la situazione è sfuggita di mano a molte famiglie che ora cercano una via d’uscita da mutui diventati troppo pesanti.

Le liberalizzazioni introdotte dal decreto Bersani e completate dalla Finanziaria 2008, in particolare, hanno consentito la cosiddetta portabilità del contratto. Gli strumenti sono la surrogazione (il trasferimento della stessa ipoteca dal vecchio al nuovo mutuo) e la sostituzione (l’avvio di una nuova ipoteca che elimina quella preesistente). Per la legge non dev’essere il cliente a pagarne i costi e anche l’effetto fiscale è ormai neutrale.
Si stima che lo scorso anno sui 61,3 miliardi di erogazioni per mutui di acquisto, 4 miliardi abbiano riguardato la sostituzione di un vecchio contratto. Ad esempio Ing Direct nel 2007 ha registrato un boom di richieste di sostituzione, con 50mila domande in poco più di un anno. Per fermare o prevenire l’emorragia, altri istituti hanno deciso unilateralmente la rinegoziazione del contratto, come Banca Sella, che ha offerto a 3.600 clienti la possibilità gratuita di allungare il mutuo fino a cinque anni o di passare dal tasso variabile al fisso. Anzi, negli ultimi mesi le banche hanno ingaggiato una sorta di gara sull’innovazione di prodotto. Tra i gruppi maggiori, dal 18 febbraio Intesa Sanpaolo offre la surroga totalmente gratuita, con costi notarili e di perizia a suo carico. Anche UniCredit Banca per la casa sta per lanciare un prodotto dedicato, mentre il gruppo Mps offre già entrambe le soluzioni. La rete Bcc, invece, ha stretto un accordo per distribuire i prodotti di portabilità di Banca Woolwich.
Molte banche oggi offrono la surrogazione, anche se la sostituzione risulta loro più conveniente, perché possono utilizzarla per vendere prodotti di liquidità o prodotti agganciati, come polizze complementari, sulle quali gli istituti recuperano redditività. Il consumatore deve anche valutare con molta attenzione se passare dal tasso variabile al fisso o alla soluzione mista, che secondo l’Abi a gennaio è stata quella scelta nei tre quarti delle nuove erogazioni.  Ad ogni modo nella rinegoziazione del mutuo, anche con la stessa banca, il consumatore non deve inoltre sostenere alcun costo. Va ricordato che la rinegoziazione è frutto di un accordo fra banca e cliente, la banca può concederla ma non è costretta, per legge, a farlo.
Ma cosa dobbiamo fare prima di stipulare un nuovo mutuo o al momento di rinegoziare il vecchio? A cosa bisogna prestare attenzione?
Intanto bisogna chiedersi quanto si può arrivare a pagare di rata ogni mese, considerando il mantenimento di un tenore di vita dignitoso.
Il Centro Tutela Consumatori e Utenti, in particolare consiglia di fare così:  
·prendete il Vostro reddito familiare medio mensile (inclusa la 13.ma)
·sottraete da questo una media delle Vostre spese correnti mensili (luce, telefono, rifiuti, vitto, assicurazioni, probabili spese per le ferie ecc…) oppure l‘importo del minimo vitale, corrispondente al Vostro nucleo familiare (vedi Tabella minimo vitale – sito www.asterisk.it in parte “programmi per il calcolo dei mutui”);
·aggiungete l‘eventuale importo del contributo pubblico provinciale cui potreste aver diritto (es. contributo in conto capitale costante)
·verificate quanto resta a vostra disposizione dopo questo calcolo: questa sarà, più o meno, la base per valutare le vostre capacità di rimborso.
È chiaro che bisogna considerare anche l‘eventuale presenza di altri indebitamenti e soprattutto bisogna considerare di non volerne effettuare altri in futuro.

Autore: Qui Risparmio