Non servono i grandi esperti di economia per capire che questo è un buon momento per comprar casa. E' sufficiente sfogliare una delle tante riviste con gli annunci di compravenidita immobiliare, per constatare che i prezzi si sono progressivamente ridimensionati (in media -8%).
Questo non vuol dire che nelle agenzie ci sia una processione di acquirenti e che si facciano affaro d'oro. Il mercato continua ad essere in crisi (-15% di compravendite), ma di sicuro in questo momento sono i compratori a poter dettare il prezzo d'acquisto degli immobili. Secondo le statistiche nazionali, il tempo che intercorre da quando un immobile viene messo in vendita fino all'atto di vendita è di circa 7 mesi. Vale a dire che il mercato ha bisogno di più tempo per determinare il giusto prezzo, abbassandolo a suon di offerte.
Comprar casa, approfittando dell'onda lunga autunnale della recessione: un consiglio valido tanto per le giovani coppie in cerca del primo nido (e con la prospettiva di un lungo mutuo davanti a sé), quanto per coloro che vogliono cambiare casa o non sanno come investire il loro denaro in un momento ancora incerto per i mercati finanziari. Il mattone difficilmente tradisce anche se, paradossalmente, la crisi mondiale ha origine proprio nella bolla dei mutui subprime.
Secondo l'Ufficio studi di Gabetti, storica firma dell'intermediazione immobiliare, ci sarebbe un nuovo interesse all'acquisto da parte di investitori, anche per cifre ridotte, attorno ai 100-150 mila euro. Chi investe queste cifre acquista piccoli appartamenti dai quali può ricavare con l'affitto un reddito lordo attorno al 4% che può arrivare fino al 6% nei grandi capoluoghi e in zone particolarmente richieste come quelle nei pressi delle università o dei grandi ospedali. Secondo un'indagine Tecnocasa, comunque, nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170mila e 249mila euro, ovvero il 24,6% del totale; a seguire la fascia compresa tra i 250 a 349mila euro, con il 21,6% del totale. Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Ovunque si registra un aumento del divario tra i prezzi degli immobili di fascia alta e quelli di fascia bassa, segno di una maggiore selettività da parte degli investitori, disposti a spendere in questo momento solo a patto che il rapporto qualità/prezzo sia bilanciato.

MA QUANTO PUO' RENDERE IL MATTONE?
Con il 4,6% di rendimento lordo annuo, Milano è la città dove l'investimento nel mattone paga di più: il capoluogo lombardo supera Roma (4,2%) e Torino (4,4%) nel confronto tra le principali città italiane. Lo rileva l'ufficio studi di Idealista.it, società di annunci immobiliari gratuiti per privati, che ha messo in relazione il prezzo medio degli immobili rilevati a luglio con i canoni di locazione registrati nello stesso periodo. Un rendimento pari al 4,6% si colloca al livello dei buoni del tesoro a 10 anni.
Recentemente Altroconsumo ha effettuato una simulazione considerando l'acquisto di un box in un'area semicentrale di Milano e mettendo a confronto il rendimento con quello dei Buoni del Tesoro Poliennali a lungo termine. E, considerando il prezzo di acquisto di un box a Milano in una zona semicentrale ed in un immobile che non è di nuova costruzione, ai prezzi correnti e considerando tutte le spese, si arriva ad un rendimento netto del 3%, ovverosia inferiore a quello offerto da un Btp a dieci anni. Oltre al prezzo di acquisto, infatti, occorre considerare ai fini del rendimento netto anche le spese per il notaio, le imposte di registro, l'ICI, la tassa rifiuti ed eventuali spese straordinarie; occorre poi considerare che in sede di dichiarazione dei redditi la rendita del garage sarà tassata in base all'aliquota determinata in funzione del proprio reddito.

CONVIENE PAGARE UN MUTUO PIUTTOSTO CHE UN AFFITTO
Il mutuo è più conveniente dell'affitto. è quanto emerge dall'ultima indagine di mutuionline, che ha confrontato il costo dell'affitto con quello dell'acquisto di un immobile nella periferia di roma e di milano, ipotizzando un mutuo al 100% o all'80%, con diverse soluzioni di tasso e di durata. per fare un esempio, a milano l'affitto di un immobile valutato 106.000 euro costerebbe 700 euro/mese, mentre la rata di un mutuo al 100% andrebbe da un minimo di 404 euro per un variabile a 30 anni, fino a un massimo di 723 euro per un fisso a 20 anni. a parte la convenienza della rata rispetto al canone, il mutuo consente di accedere alla proprietà dell'immobile, mentre invece l'affitto è una spesa pura a fronte della quale la famiglia non accumula alcun valore. Curiosità: alle famiglie del Sud sono concessi più mutui ma a tassi più cari, il doppio rispetto e quelle del Centro-Nord. Il divario fra le 2 parti del Paese emerge dal rapporto di Bankitalia sull'andamento del credito delle regioni italiane nel secondo trimestre del 2009.

LA SCELTA DEL MUTUO
Chi era titubante non abbia più dubbi: è questo il momento giusto per stipulare un mutu. E dal momento che i tassi di interesse sono scesi ai minimi storici risulta conveniente sia il mutuo a tasso fisso che quello a tasso variabile. Qual è il mutuo giusto? Che si tratti di fisso o variabile i tassi sembrano comunque vantaggiosi. Il variabile, oggi, si aggira addirittura in zona 1%, o poco sopra, mentre il fisso viaggia poco sopra al 5% anche per le offerte di prestiti con un ammortamento di 20 e o di 30 anni. Di fatto, mediamente, la differenza tra fisso e variabile di questi tempi è di tre punti percentuali e mezzo. Tradotto in soldoni significa, per esempio, che su un prestito da 100mila euro per 30 anni la rata indicizzata può costare anche il 40% in meno rispetto a quella fissa (359 contro i 549 euro al mese).
In questo momento il tasso di interesse variabile è più o meno all'1%, mentre il fisso è circa pari al 5%. Scegliendo il variabile il risparmio è evidente, ma ci si chiede fino a quando sarà così appetibile. Una soluzione equilibrata potrebbe essere il tasso misto. In sostanza ci comincia con il mutuo a il tasso variabile e nel momento in cui i tassi Euribor dovessero crescere molto, si può passare al tasso fisso, per tutta la durata del mutuo. Un'operazione resa possibile da quando è stata introdotta la portabilità del mutuo, con il decreto Bersani. In questo modo è possibile cambiare la tipologia di Mutuo a costo zero, senza dover pagare penali. Molti istituti di credito concedono senza difficoltà la surroga del mutuo: in base agli indici dei tassi e alle disponibilità economiche del cliente è possibile rinegoziare il proprio mutuo e magari sostituirlo di nuovo tra qualche mese.

IL MUTUO AFFITTO DI POSTE ITALIANE
Con questo tipo di mutuo si può usufruire del vantaggio del tasso variabile, ma mantenedo la rata mensile costante nel tempo.
Perché al variare del tasso di interesse non sarà il costo della rata a cambiare, ma bensi' la durata del finanziamento, cioé se aumenta, gli anni da pagare saranno di più,. Vale il contrario se diminuisce.
La durata massima del Mutuo Affitto è di 30 anni. Qualora si verificassero aumenti del tasso di interessi da superare il limite massimo di tempo per il rimborso (30 anni), la somma eccedente sarà pagata con una maxirata finale fino a € 9.999, al di sopra di questa cifra sarà allungato il piano di ammortamento.

Crisi - RADDOPPIANO LE VENDITE DI NUDA PROPRIETA’

a crisi economica da una spinta alle compravendite di nuda proprietà. Da una parte ci sono proprietari anziani alle prese con le difficoltà giornaliere del tirare avanti. Dall’altra crescono gli acquirenti che, traditi dalla Borsa e ai Titoli di Stato, investono nel mattone "con ospite". La tendenza è confermata da diverse analisi degli operatori del settore.
Secondo l’istituto di ricerche Scenari immobiliari quest’anno il numero delle compravendite, tra le 47 mila e le 48 mila, farà segnare il 6-7% in più sul 2008, a fronte di un calo pari al 15% delle vendite totali. Anche le agenzie immobiliari registrano una buona tenuta del mercato alla crisi, il centro studi Toscano mette in evidenza una significativa crescita dell’offerta nel corso dell’ultimo anno. "E’ un fenomeno in evoluzione – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari – dal 2000 al 2004 le transazioni di nude proprietà sono raddoppiate, da 18 mila sono passate a 35 mila per schizzare a 50 mila nel 2007″. E se ora tutta l’economia vede lontani i risultati pre-crisi, le transazioni di nuda proprietà stanno già recuperando il terreno perso nel 2008, anno in cui si è registrata "una discesa rilevante (-10%) ma comunque minore rispetto a quella del mercato immobiliare generale". Quindi sempre più over-65 alle prese con la pensione troppo bassa, tipici venditori, e sempre più padri di famiglia benestanti inclini a investire sul mattone, tipici acquirenti. Anzi si può dire che gli strascichi della Grande Recessione esercitino un effetto trainante sul settore. "Oggi gli anziani proprietari impoveriti possono trovare una soluzione al loro bisogno di liquidità proprio nella vendita della nuda proprietà, che consente di mantenere l’usufrutto", così Breglia spiega l’aumento delle messe in vendita. Un incremento notato anche dall’agenzia immobiliare Toscano e da Confedilizia, l’organizzazione dei proprietari di casa, che ha registrato "una crescita di interesse su questo strumento". Gioca a favore anche quello che viene definito un "doppio sconto": il pagamento del 70% del valore dell’immobile solitamente previsto per la nuda proprietà e il calo dei prezzi del 15-20% dovuto alla crisi del mercato. La "nuda proprieta" rimane comunque un mercato ancora limitato. Nonostante l’evoluzione non rappresenta più del 5-6% sul totale delle compravendite. Per ragioni soprattutto culturali. "In molti casi l’ostacolo è il senso di vergogna che si prova, in fondo si tratta di una scommessa sulla morte, quanto più precoce, di un essere umano", spiega Breglia. A frenare la crescita c’é poi il senso di unità familiare tipico degli italiani. "Il venditore spesso agisce di nascosto dei parenti, che nella stramaggioranza dei casi data la vicinanza vengono a sapere e ovviamente si oppongono", fa notare Breglia. L’Italia, avendo il 90% di ultrasettantenni con casa di proprietà, potrebbe essere un mercato potenzialmente molto forte per le nude proprietà, ma invece rimane indietro rispetto al altri paesi. Del resto questo tipo di acquisto si registra tipicamente dove i legami familiari tendono ad allentarsi, nelle grandi città metropolitane, specialmente in quelle dove l’invecchiamento della popolazione si fa sentire. Genova ha la percentuale più alta (6,1% degli acquisti di nuda proprietà sul totale delle compravendite) seguita da Roma (4,5%), Milano e Bologna (4%). Ecco le percentuali di nuda proprietà sul totale delle compravendite in alcune città italiane nel primo semestre 2009, secondo le stime di Scenari immobiliari. Genova 6,1% Roma 4,5% Milano 4,0% Bologna 4,0% Firenze 3,5% Torino 3,8% Venezia 2,0% Bari 1,5% Napoli 1,0% Palermo 0,5%4%).

Non si deve pagare il notaio per cancellare l’ipoteca

Troppo spesso le banche propongono al cliente di rivolgersi a un notaio a proprie spese per ottenere la cancellazione dell'ipoteca dalla casa piuttosto che attivare, la procedura semplificata", denuncia il presidente dell'ADICO, Carlo Garofolini.
Bisogna sapere che "dal 1° gennaio del 2008, per legge, qualunque ipoteca non ha più valore una volta rimborsato il mutuo, perciò non si deve pagare il notaio per cancellarla".
A conferma di queste segnalazioni c'è una notizia di qualche giorno fa: l'Antitrust ha multato un gruppo bancario per 325 mila euro. L'istituto in questione non ha rispettato
le disposizioni legislative che regolano proprio le modalità sulla cancellazione dell'ipoteca a seguito dell'estinzione del debito.
Secondo quanto disposto prima dalla legge Bersani e poi dalla Finanziaria 2008, per i mutui estinti dopo l'entrata in vigore della legge, la procedura prevede un sistema di
automatismo della cancellazione dell'ipoteca da parte della banca senza alcuna incombenza a carico del mutuatario.
La banca è tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all'Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta
giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.
Va, infine, ricordato che la durata massima dell'ipoteca stabilita dalla legge è di 20 anni.
Dopo questo periodo, se non viene rinnovata, non ha più valore e la banca, anche se sul registro resta l'annotazione, non potrà più accampare nessun diritto nei confronti del debitore originario, né tanto meno dell'attuale proprietario dell'immobile.