Il mattone sipiega... ma non si spezza

Investire nell'acquisto di abitazioni conviene ancora, per il momento

Rallenta il mercato residenziale italiano, ma non vi sono segnali che indicano la possibilità di clamorosi crolli.
In crescita costante dal 1998 il mercato immobiliare italiano continua a crescere, anche se con un'intensità lievemente inferiore rispetto al recente passato e con differenze più marcate a seconda dei segmenti e delle aree geografiche. Lo scorso anno, sia gli immobili ad uso residenziale che commerciale hanno registrato una redditività ben oltre il tasso d'inflazione, con il segmento abitativo ancora in posizione trainante. In un contesto in cui i prezzi delle abitazioni si mostrano sempre più gonfiati in molte delle maggiori economie mondiali, i numeri e l'esperienza suggeriscono che il settore residenziale italiano possa presto registrare un raffreddamento. Ma non si può parlare di un'improvvisa correzione tale da produrre una forte diminuzione dei prezzi.

Il mercato della casa è soggetto a mostrare nette variazioni cicliche: margini notevoli all'inizio degli anni novanta, seguiti da un chiaro declino tra il 1993 ed il 1997, e una ripresa costante a partire dal 1998, con una crescita particolarmente forte dal 2000 ad oggi.
Un mercato abitativo vivace non si manifesta soltanto nell'incremento dei prezzi ma anche in un elevato numero di transazioni. Nomisma stima che, nel 2005, su un totale di circa un milione di compravendite, l'80% ha interessato il settore residenziale, mentre solo per il 20% il settore commerciale. Sulle 800,000 abitazioni sul mercato, il 20% è stato acquistato a scopo di investimento.

Troppo alti i prezzi delle case?
Nel conteso attuale, l'aspetto fondamentale da cogliere è se la recente redditività sia economicamente giustificata o se, al contrario, si sia in presenza di una bolla immobiliare, con conseguente rischio di una brusca correzione al ribasso. Considerata l'elevata stabilità tipicamente mostrata dai prezzi del mercato delle abitazioni, individuare il giro di boa del ciclo immobiliare diventa una questione di primaria importanza.
Apparentemente, sembra che i segni di raffreddamento inizino a diventare evidenti nelle città di medie dimensioni, mentre siano leggermente meno importanti nelle grandi aree urbane. Si noti, tuttavia, che questi andamenti sono ancora nella loro fase preliminare: se rallenta in certa misura, il mercato abitativo sembra rimanere piuttosto saldo.
Gli agenti immobiliari sentiti da Nomisma fanno intravedere un mercato residenziale vicino ai suoi massimi livelli: diminuisce il numero di chi si attende una maggiore redditività del mattone e aumenta quello di chi vede valutazioni in via di stabilizzazione o di diminuzione.

In un contesto di grande incertezza per quanto riguarda le prospettive future e di crescenti segni di eccesso, molti fondamentali continueranno a tenere alta la domanda abitativa:

1. I tassi d'interesse a lungo termine restano molto bassi anche dopo due aumenti della BCE. Piuttosto, si potrà assistere allo spostamento della preferenza da piani di finanziamento a tasso variabile verso quelli a tasso fisso.
2. L'indebitamento delle famiglie è in crescita, pur restando a livelli molto bassi rispetto ad altri paesi dell'area dell'Euro.
3. La forte concorrenza tra banche nella rincorsa a questo redditizio segmento, contiene lo spread medio sul credito e rende in certa misura più agevole l'accesso al sistema di credito tradizionale. La gamma dei finanziamenti offerta si è andata ampliando: oggi, le banche italiane offrono finanziamenti che arrivano a coprire anche il 100% del valore della casa (mentre fino ad un paio d'anni fa stentavano a finanziare importi superiori al 75% del prezzo della casa) e stanno cercando di acquisire nuove categorie di clienti, quali immigrati o lavoratori con contratti "flessibili".
4. Il numero delle famiglie cresce più velocemente della popolazione adulta, riflettendo uno spostamento strutturale verso famiglie più piccole. Inoltre, la forte immigrazione tenderà probabilmente ad aumentare il numero di potenziali acquirenti di case anche nei prossimi anni: ciò dovrebbe almeno in parte annullare l'impatto negativo provocato dall'attesa diminuzione del tasso di crescita della popolazione.
(fonte Unicredit Banca)

CASE VECCHIE O NUOVE COSTRUZIONI?
La problematica scelta tra immobili vecchi e nuovi è sostanzialmente dovuta alla disponibilità di nuove costruzioni che attualmente, nelle grandi città, tende ad essere piuttosto scarsa rispetto alla domanda. Generalmente il prezzo di acquisto dovrebbe essere tra il 10 e il 40% in meno di un immobile nuovo sempre che non si parli di immobili situati nei centri storici o in zone di particolare pregio per i quali il prezzo di mercato è puramente indicativo. Un ulteriore svantaggio nell'acquisto di immobili vecchi è dovuto alla difficoltà del finanziamento che in genere, negli immobili nuovi, è già predisposto dal costruttore venditore. Inoltre l'immobile vecchio presenterà quasi certamente problemi di manutenzione non indifferenti e non potrà forse disporre degli accorgimenti tecnici moderni nel campo dell'isolamento termoacustico e dell'impiantistica in genere. Nelle case vecchie poi, le spese condominiali sono molto elevate, più o meno il doppio delle nuove case. Valutate dunque con attenzione il prezzo dell'immobile, considerando anche i costi (e i tempi) degli interventi di ripristino e messa a norma degli impianti. Nel caso in cui l'immobile non sia per uso abitativo, le valutazioni di convenienza tra nuovo e vecchio passano in secondo piano: è preferibile un negozio magari vecchio in una posizione ottima piuttosto che un immobile nuovo ma in una posizione mediocre.

QUANDO RISTRUTTURARE CONVIENE
I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) il 36% delle spese sostenute fino dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2005 per la ristrutturazione di case di abitazione e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo di spesa di 48.000 euro per ogni immobile sul quale vengono eseguiti gli interventi di recupero edilizio da suddividere in dieci anni; l'importo detraibile, quindi, è al massimo di 17.280 euro, pari al 36% di 48.000 euro, per ogni immobile oggetto di lavori di manutenzione o ristrutturazione e per ciscun soggetto che ha sostenuto le spese con un risparmio d'imposta di 1.728 euro per ogni anno. I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo e a partire dal periodo d'imposta 2003 (e quindi con la dichiarazione dei redditi da presentare nel 2004) possono optar e per questa diversa ripartizione della detrazione anche per le spese sostenute in anni precedenti.
Per le detrazioni c'è la proroga fino al dicembre 2006.

Autore: Qui risparmio